С 1 июля 2025 года Банк России вводит жесткие ограничения на выдачу ипотечных кредитов. Согласно новым правилам, заемщикам с первоначальным взносом менее 20% и долговой нагрузкой выше 80% будет практически невозможно получить кредит на покупку недвижимости.
Ограничения направлены на снижение рисков для банковской системы и заемщиков. По данным ЦБ, кредиты с низким первоначальным взносом и высокая долговая нагрузка чаще всего приводят к проблемам с выплатами.
Как будут работать ограничения
Новые правила вводят макропруденциальные лимиты (МПЛ) — ограничения на долю рискованных ипотечных займов в банковских портфелях. Финансовые организации смогут выдавать такие кредиты, но только в пределах установленного лимита.
Раньше ЦБ боролся с опасными кредитами по-другому. Когда банк выдавал ипотеку с небольшим первоначальным взносом или людям с большой закредитованностью, ему приходилось откладывать больше своих денег в резерв. Такие кредиты были невыгодными для банка, но формально их количество не ограничивалось.
С правилами, которые вступят в силу с 1 июля, ситуация изменится: будет введено прямое ограничение. Например, банк сможет выдать не больше 10% рискованных ипотек от общего количества. Когда лимит исчерпан, все остальные заемщики с небольшим первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой получат отказ, даже если банк готов их кредитовать. Аналогичные ограничения планируется ввести и для автокредитов.
Ипотека с 1 июля 2025 года: новые условия
Основные изменения затронут заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% и первоначальным взносом менее 20%. По данным регулятора, на такие кредиты в конце 2024 года приходилось около 13% всех выданных ипотек. Полтора года назад их доля составляла 45–50%.
 Как накопить на первоначальный взнос
Новые правила не затрагивают уже выданные кредиты. Их будут обслуживать по тем же ставкам и графику платежей, которые были зафиксированы в договоре.
Лимиты вводятся поэтапно:
с 1 июля 2025 года — для кредитов на новостройки и вторичную недвижимость;
с 1 января 2026 года — для займов на строительство частных домов и других ипотечных ссуд под залог недвижимости.
Эксперты считают, что введение подобных мер приведет к значительному сокращению доли рискованных ипотечных займов. ЦБ рассчитывает, что ограничения высвободят ресурсы банков для выдачи более безопасных кредитов.
Льготная ипотека: какие программы доступны в 2025 году
Даже с новыми ограничениями есть способы взять ипотеку на более выгодных условиях. Льготные программы могут помочь снизить ежемесячный платеж и долговую нагрузку за счет более низкой ставки. 
В апреле 2025 года в России действуют четыре федеральные программы:
семейная ипотека: ставка до 6% для семей с детьми;
IT-ипотека: ставка до 6% для сотрудников IT-компаний с аккредитацией Минцифры;
сельская ипотека: ставка от 0,1% до 3% для определенных категорий граждан и объектов недвижимости;
дальневосточная и арктическая ипотека: ставка до 2% для некоторых категорий граждан на покупку недвижимости или строительство дома на Дальнем Востоке и в Арктической зоне.

Поделиться ссылкой: