Президент Российской Федерации подписал закон, вносящий ряд изменений в Налоговый кодекс, часть которых непосредственно касается налогообложения недвижимости физических лиц. Федеральная налоговая служба опубликовала детальные разъяснения, определив, какие нормы вступят в силу с 1 января 2026 года. Изменения затрагивают как социально ориентированные категории граждан, так и собственников объектов с высокой кадастровой стоимостью.

Ниже приведён аналитический обзор ключевых нововведений, их правовой природы и возможных последствий для налогоплательщиков.

1. Расширение налоговых вычетов для семей с тремя детьми

Одним из центральных изменений стало уточнение порядка применения налоговых вычетов по налогу на имущество физических лиц для многодетных семей.

Что изменилось

С 1 января 2026 года налоговые вычеты будут предоставляться семьям, имеющим трёх и более детей, до достижения старшим ребёнком возраста 18 лет, либо до 23 лет при условии очного обучения.

Это расширяет период действия льготы по сравнению с текущим законодательством, которое ограничивает применение вычета достижением совершеннолетия.

Правовая основа

Норма закрепляется в соответствующих статьях Налогового кодекса, уточняющих категорию лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы.

Практическое значение

Изменение направлено на поддержку многодетных семей, для которых налоговая нагрузка при высокой кадастровой стоимости жилья может быть критичной. Учитывая регулярное повышение кадастровых оценок, продление срока действия льготы имеет значимый экономический эффект.

Применение вычета позволит уменьшить базу, облагаемую налогом, на установленную площадь:

• 50 кв. м для квартир;
• 70 кв. м для жилых домов;
• площадь комнаты — по специальным правилам расчёта.

Это позволит значительно сократить сумму налога, особенно в крупных городах и регионах с высокой кадастровой стоимостью.

2. Новые правила налогообложения объектов незавершённого строительства стоимостью свыше 300 млн рублей

С 2026 года вступает в силу ещё одно важное изменение: корректировка налоговой ставки по объектам незавершённого строительства (ОЗС), прежде всего — элитного жилья.

Как было

Сейчас, если у гражданина в собственности находится объект незавершённого строительства кадастровой стоимостью более 300 млн рублей, применяется ставка 2,5%. Это одна из самых высоких ставок в системе налогообложения физлиц.

Такая норма приравнивала неиспользуемые или недостроенные объекты к дорогостоящей готовой недвижимости.

Как будет

Согласно изменениям, с 2026 года к таким объектам будет применяться пониженная ставка, предусмотренная п. 2 ст. 406 НК РФ.

Это означает:

• снижение налоговой нагрузки;
• более справедливый подход к объектам, которые фактически не введены в эксплуатацию;
• устранение прежней диспропорции между готовыми объектами и недостроенными.

Почему внесены изменения

ФНС отмечает, что объект незавершённого строительства не используется собственником в хозяйственных или бытовых целях, не приносит дохода, не может быть передан в аренду или отчуждён как законченный объект.

Повышенная ставка в 2,5% привела к существенной фискальной нагрузке для владельцев дорогостоящих новостроек, оформленных в собственность до завершения строительства.

3. Контекст реформы: почему изменения стали необходимы

Поправки в Налоговый кодекс не являются точечным решением — они вписываются в системную корректировку налоговой политики, проводимую с 2023 года.

Основные причины:

1. Рост кадастровой стоимости объектов недвижимости

В ряде регионов кадастровая стоимость выросла на десятки процентов. Это автоматически увеличило налоговую базу.

2. Необходимость поддержки семей с детьми

Продление срока льготы — инструмент демографической и социальной политики.

3. Устранение несбалансированности в налогообложении дорогих объектов

Приравнивание недостроенного объекта к готовому жилью создавало ситуационную несправедливость.

4. Оптимизация налоговой нагрузки на имущественный секто

Система стремится к тому, чтобы налог отражал реальную возможность использования имущества.

4. Практические последствия для собственников

4.1. Многодетные семьи

Самая ощутимая группа получателей льгот.

Расширение срока действия вычета позволит:

• снизить налоговую базу на годы вперёд;
• компенсировать рост кадастровой стоимости;
• уменьшить нагрузку на семейный бюджет.

4.2. Владельцы элитных новостроек

Понижение ставки приведёт к уменьшению ежегодного налогового платежа.

В некоторых случаях снижение может составлять сотни тысяч рублей в год.

4.3. Остальные собственники

Для тех, кто не относится к льготным категориям, изменения прямого эффекта не имеют. Однако косвенно они влияют на:

• общий баланс налоговой системы,
• распределение нагрузки между категориями собственников,
• возможные будущие изменения в нормативных актах.

5. Вопросы, которые остаются открытыми

Хотя закон подписан, ряд практических моментов потребует уточнений:

• порядок подтверждения очного обучения ребёнка;
• порядок применения льготы, если в семье 3+ детей от разных браков;
• возможность автоматического продления льготы без подачи заявления;
• корректировка информационных систем ФНС и Росреестра.

Также интересны перспективы последующих этапов реформы: обсуждаются инициативы по налоговым льготам для ипотечных заёмщиков, собственников единственного жилья, а также пересмотр подхода к кадастровой оценке.

6. Заключение

Изменения, вступающие в силу с 1 января 2026 года, отражают стремление государства к более сбалансированному и справедливому налогообложению недвижимости в России.

Расширение льгот для многодетных семей и снижение ставки по объектам незавершённого строительства — две меры, направленные на:

• уменьшение налогового бремени на социально ориентированные группы;
• устранение диспропорций, возникших в предыдущие годы;
• повышение прозрачности и логичности налоговой системы.

Для собственников недвижимости важно заранее оценить, как вступающие в силу нормы повлияют на их налоговые обязательства, и при необходимости скорректировать финансовое планирование.

Поделиться ссылкой: